图/恒大集团副总裁夏海钧在接受媒体采访时明确表态，恒大无意也不会控股万科。

　　中国恒大（03333.HK）在港交所披露，旗下间接全资附属公司恒大地产回中国内地A股上市前，引进了8家战略投资者，合计300亿元资金，合计持有恒大地产13.16%的股份。

　　引入战略投资者，是恒大地产筹划A股上市的重要部分之一。恒大地产已经与深深房A（000029.SZ）签订了重组协议，恒大地产准备借壳实现上市。在此之前，恒大地产引入战略投资者，一方面300亿元的增资将注入恒大地产的股本及资本公积金，筹集资金，另一方面可使借壳深深房上市以后满足公众持股量要求。

　　中国内地证券监管层要求上市公司最低公众持股比例为25%。根据中介机构对恒大地产吸纳战略投资者的路演材料，恒大地产注入深深房后，中国恒大将持有深深房82%以上的股份，本次参与增资的战略投资者合计持有12%以上的股权，流通股约6%。

　　这8家战略投资者分别是中信信托、广田控股、华超置业、中融国际信托、山东高速、上海华信证券、美投投资、广东唯美等，前三者均出资50亿元，占恒大地产增资后经扩大股权约2.19%，后五家企业分别出资30亿元，持股约1.32%。

　　按照之前的路演材料，中信系和景林投资作为GP（普通合伙人）设立了合伙企业向恒大地产注资50亿元，中信系为此找到了若干机构投资者充当LPs（有限合伙人），由中信银行提供委托贷款。另外中信系设立的合伙企业中充当LP的还有长安信托。

　　这些战略投资者以300亿元注资获得恒大地产13.16%的股份，以此计算投资机构对恒大地产的估值已经达到了2280亿元。万科企业现在A股的总市值约为2227亿元，恒大地产估值将高于万科企业。

　　由于8家战略投资者是增资以获得股权绑定，恒大地产因此给出了业绩承诺，2017、2018、2019年的三个财务年度，公司净利润将分别不得少于243亿元、308亿元和337亿元。并且，恒大地产承诺在这一期间内的每一个财务年度将其净利润的至少60%分派予股东。

　　以中信系设立合伙企业注资50亿元持股恒大地产经扩大股权后约2.19%计，其未来三年获取的现金分红将为3.19亿元、4.05亿元和4.43亿元，中信系合伙企业三年平均收益率将为7.78%。

　　根据《上市公司证券发行管理办法》，非公开发行价格应该不低于定价基准日前20个交易日公司股票均价的90%，定价基准日通常是非公开发行股票的董事会决议公告日、股东大会决议公告日，也可以为发行期的首日。以深深房2016年10月3日董事会决议通过重组上市合作协议议案为定价基准日，该日期前20个交易日股票交易均价的90%为每股10.4元。

　　中信系设立的合伙企业注资恒大地产的每股认购价格为9.99元，恒大地产本轮战略融资以后的投后估值达到了2280亿元，预计2017年净利润为243亿元，以此计算公司2017年的市盈率约为9.38，而目前研究机构平均预测中国恒大2016年的市盈率约为9.4。

　　为这些战略投资者设计的投资期限是“3+1+1年”，也就是3年锁定期和1年解禁退出期。这些战略投资者都已经作出承诺，三年内或完成借壳上市前，不会转让股权。另外，恒大地产A股借壳上市后，《上市公司证券管理办法》规定非公开发行股票12个月内不得转让。

　　按照中信系合伙企业注资的每股9.99元认购价格，以上述恒大地产承诺利润增幅计算，如果市盈率能够达到12，那么2017-2020年，中信系合伙企业认购股份除息后的收益率能够达到22%、55%、70%和88%。

　　恒大地产预计会在2020年1月底前完成向深深房的借壳上市，如果到期未能成行，这些战略投资者可以向恒大地产控股股东凯隆置业要求补偿，包括以原有投资成本回购股份，或者恒大地产向投资者补偿之前战略注资时获得股权的50%。

　　恒大地产准备装进深深房上市的资产是房地产开发业务、恒大淘宝足球俱乐部和部分境外房地产项目公司，香港上市公司“中国恒大”会保留金融、文化、互联网，旅游文化开发、嘉凯城、健康等业务。

　　多位资本市场人士告诉人民网记者，恒大地产在A股实现上市以后，业绩仍然会在香港上市公司“中国恒大”内作为附属公司并表。但资本市场对“中国恒大”的估值会存在障碍，恒大地产在内地会获得较高估值，但并表恒大地产的母公司“中国恒大”的估值会变得困难，很可能出现母公司“中国恒大”的估值低于附属公司恒大地产估值的局面。

根据世邦魏理仕的评估，到2016年上半年，恒大地产土地储备评估值为5242亿元，土地储备原值为2516亿元，土地增值额为2726亿元，不过要承担50%的土地增值税和25%的企业所得税。

　　按照恒大地产截至2016年6月底的项目储备及货值，公司土地储备1.67亿平方米，其中一、二线城市土地储备占比74%，平均土地成本1370元/平方米，总货值达到了2288亿元，以2016年前9月8150元/平方米的销售均价计算，这些土地储备的潜在销售收入高达1.36万亿元。

　　如果按照8.8%的平均扣非利润率，恒大地产这些土地储备潜在销售利润也能达到1198亿元。